知っておきたい住宅ローン減税の基礎知識!

このコラムのまとめ

住宅ローン減税の基礎知識
住宅ローン減税の落とし穴
住宅ローン減税の計算方法

住宅ローン減税の基礎知識

住宅ローン減税については、次の4つを覚えておいていただくといいと思います。

1、期間限定の制度である
2、住宅ローン減税の対象となる物件
3、築25年以上の物件も申請することで、対象になりうる
4、人とモノによって控除額が違う

期間限定の制度である

住宅ローン減税という制度自体は、実は期間限定の制度です。

これは、景気対策のための特例的な措置で、現在は住宅ローン減税の期限は決まっています。逆に言うと、いつかは今の住宅ローン減税が終了するということです。

マンション市場の動きにより一概には言えませんが、少なくとも住宅ローン減税が受けられないよりは受けられた方がおトクだと思います。

住宅ローン減税の落とし穴

住宅ローン減税で注意が必要な物件

中古マンションの場合は住宅ローン減税に注意が必要かということですが、中古マンションすべてで注意が必要というわけではありません。

築25年を経過した中古マンションの場合に注意が必要なんです。

実は、住宅ローン減税を受けるためには、購入したマンションが一定の基準をクリアする必要があるのです。
①登記床面積が50m²以上 ※2021年度の税制改正で40㎡に修正になる場合がございます。
②築25年以内の耐火建築物【マンション】
③築20年以内の非耐火建築物【一戸建て】
この3つがクリアすべき基準です。

例外：「地震に対する安全性の基準に適合する」という条件

ただ、2005年に行われた税制改革により、築25年を経過していても一定の条件をクリアすれば住宅ローン減税の対象となることになっています。それが「地震に対する安全性の基準に適合する」という条件です。

つまり地震に強いということです。

そして、この条件に適合するには、次の3点のどれか一つを満たす必要があります。
1、「耐震基準適合証明書」の交付を受けた物件
2、「住宅性能評価」において一定の条件を満たしている物件
3、「既存住宅瑕疵保険」に加入している物件

築25年を経過した物件のうち、1981年6月以降に建築確認を取得したマンションであれば、申請すれば「耐震基準適合証明書」を受け取ることは、（基準を満たしていれば）それほど難しくありません。
一方で、1981年5月以前に建築確認を申請した、いわゆる旧耐震基準物件の場合は、一般的には「耐震基準適合証明」を取得することが難しいようです。

住宅ローン減税の計算方法

控除金額が変わる3つの条件

1、新築マンションか、中古マンションか
2、住宅ローンの残高
3、所得税額・住民税額

「1、新築マンションか、中古マンションか」ですが、新築もしくは売主が不動産会社の中古の場合、控除対象額が4,000万円。
一般的な中古の場合は2,000万円までとなります。

具体的な計算例

年収800万円で4500万円を借り入れたというお一人世帯で計算してみましょう。
年収800万円の場合の所得税は約46万円、住民税は約45万円です。あくまで控除ですので、支払った税金より多く戻ってくることはありません。
一方で、4500万円のローンを1月から返済し始めたとすると、年末時点での残高は約4400万円となります。

一年間の控除額は新築マンションなら最大40万円控除だけど普通の中古なら最大20万円ということになります。

ローン残高が4,000万円（中古の場合は2,000万円）を下回った時は、ローン残高の1％を上限として控除を受けることが出来ます。

あくまで概算となりますので、検討するタイミングであらためて税務署などに相談することをお勧めします。

追加のワンポイント！

「すまい給付金」サイトで住宅ローン減税の目安がカンタンに分かる？

住宅ローンの控除額を計算をする際に非常に便利なサイトがあります。
国土交通省が運営する「すまい給付金」サイトです。こちらの「かんたんシミュレーション」では、年収や利率など基本的な情報を入力するだけで目安の控除額が計算できます。
たとえば、年収600万円の方が住宅ローン4,000万円を借り入れて新築マンションを購入した場合。
消費税率（8%）、所有権（一人）、扶養人数（0人）、ボーナス払い（0円と仮定）年利【固定】（1.22%と仮定※１）、借入期間（35年と仮定）、を入力すれば、おおよその目安となる金額がすぐに出てきます。
この条件だと、初年度が約367,000円10年間で約3,430,300円となります。
源泉徴収票などを用意すれば、より現実に即したシミュレーションができる「しっかりシミュレーション」もありますので、ぜひ、お試しください。

※1：都市銀行例「フラット35」手数料定額型で割引プラン適用の場合を参照しています。
※シミュレーション結果の額はあくまでも参考となります。
正確な住宅ローン控除額は、借入先金融機関などに確認を行ってください。